Налоги для нерезидентов в Испании в 2026–2027 году: IRNR, Modelo 210, аренда и недвижимость
Владеете квартирой или домом в Испании, сдаёте недвижимость либо планируете её продажу, но не являетесь налоговым резидентом страны? В таком случае у вас могут возникнуть обязательства по налогу на доход нерезидентов — Impuesto sobre la Renta de No Residentes, или IRNR.
Налог может начисляться даже тогда, когда недвижимость не сдаётся и используется только для отдыха. Для декларирования в большинстве подобных случаев применяется Modelo 210.
С июня 2026 года правила и сроки подачи Modelo 210 были изменены. Часть изменений применяется к доходам 2026 года, которые будут декларироваться в 2027 году. Поэтому владельцам недвижимости важно не ориентироваться на старые инструкции о ежеквартальной подаче.
В статье разбираем:
кто считается налоговым нерезидентом Испании;
когда применяется ставка 19%, а когда — 24%;
как облагается пустая или используемая владельцем недвижимость;
как нерезидент декларирует доход от аренды;
какие новые сроки Modelo 210 действуют в 2027 году;
как рассчитывается налог при продаже недвижимости;
что означает удержание 3% покупателем;
какие ещё налоги может платить иностранный собственник.
Не уверены, какую Modelo 210 и в какой срок необходимо подать? Запросить проверку налоговых обязательств нерезидента
Главное за одну минуту
Ситуация нерезидента | Основное обязательство |
Недвижимость пустует или используется владельцем | IRNR с вменённого дохода, Modelo 210 |
Недвижимость сдаётся в аренду | IRNR с арендного дохода, Modelo 210 |
Недвижимость продана | IRNR с прироста капитала, Modelo 210 |
Покупатель приобретает объект у нерезидента | Удержание 3% цены и подача Modelo 211 покупателем |
Нерезидент владеет дорогостоящими активами в Испании | Возможная обязанность по Impuesto sobre el Patrimonio и ITSGF |
Недвижимость находится в муниципалитете Испании | Ежегодный муниципальный налог IBI |
Недвижимость продана | Возможны также plusvalía municipal и другие расчёты |
Конкретная ставка, налоговая база, возможность учесть расходы и срок подачи зависят от страны налогового резидентства, вида дохода, периода владения и способа использования объекта.
Кто считается налоговым нерезидентом Испании
Налоговое нерезидентство нельзя определять только по наличию или отсутствию ВНЖ, TIE либо испанского гражданства.
В общем случае физическое лицо может считаться налоговым резидентом Испании, если выполняется хотя бы одно из предусмотренных законом условий:
оно находится в Испании более 183 дней в течение календарного года;
в Испании расположен основной центр его экономической деятельности или интересов;
применима предусмотренная законом презумпция, связанная с местом проживания семьи;
Испания признаётся страной налогового резидентства после применения международного соглашения.
Если две страны считают человека своим налоговым резидентом, могут применяться правила соответствующего соглашения об избежании двойного налогообложения.
Наличие сертификата налогового резидентства другой страны является важным доказательством, но не всегда решает вопрос автоматически. Необходимо учитывать фактические дни пребывания, семейные и экономические связи.
Налоговая ставка IRNR зависит прежде всего от страны налогового резидентства, а не от гражданства владельца.
Что такое IRNR и Modelo 210
IRNR — это испанский налог на доход нерезидентов.
Modelo 210 — форма самостоятельного расчёта и декларирования IRNR для доходов, полученных без постоянного представительства в Испании.
Через Modelo 210, среди прочего, декларируются:
вменённый доход от городской недвижимости, используемой владельцем или пустующей;
доход от аренды и субаренды;
прирост капитала при продаже недвижимости;
некоторые другие доходы нерезидента из источников в Испании.
Это не одна ежегодная декларация «на все случаи». Для разных объектов, собственников и видов дохода могут потребоваться отдельные расчёты.
Ставки IRNR в Испании в 2026–2027 году
Для основных доходов от недвижимости применяются следующие общие ставки:
19% — для налоговых резидентов стран Европейского союза, а также Исландии, Норвегии и Лихтенштейна при соблюдении установленных условий;
24% — для большинства остальных налоговых нерезидентов.
Для прироста капитала от продажи испанской недвижимости применяется ставка 19% независимо от того, является продавец резидентом ЕС или третьей страны.
Ставка сама по себе не показывает окончательную сумму налога. Необходимо сначала правильно определить налоговую базу и возможность учесть расходы.
Налог на недвижимость, которая не сдаётся
Если физическое лицо — нерезидент владеет городской недвижимостью в Испании и:
использует её для собственного проживания или отдыха;
оставляет её пустой;
сдаёт только часть года,
за период личного использования или отсутствия аренды может начисляться налог на так называемый вменённый доход — renta imputada.
Как рассчитывается налоговая база
В общем случае к кадастровой стоимости применяется:
1,1% — если кадастровая стоимость пересматривалась в предусмотренный законодательством период;
2% — в остальных случаях.
Полученная условная налоговая база затем облагается по соответствующей ставке IRNR — обычно 19% или 24%.
Если объект принадлежал нерезиденту не весь год или часть года сдавался в аренду, расчёт производится пропорционально количеству дней.
Если собственников несколько, каждый декларирует доход пропорционально своей доле.
Можно ли вычесть расходы
При расчёте вменённого дохода расходы на коммунальные услуги, ремонт, ипотеку, страховку или содержание недвижимости не вычитаются.
Официальные правила расчёта опубликованы Agencia Tributaria.
Срок подачи Modelo 210 за недвижимость для личного использования
Здесь с 2027 года появляется важное изменение.
Доход за 2025 год
Вменённый доход за 2025 год можно задекларировать в течение 2026 календарного года.
При электронной подаче с domiciliación оплата обычно должна быть оформлена до установленной декабрьской даты.
Доход за 2026 год
Вменённый доход за 2026 год необходимо будет задекларировать:
с 1 апреля по 31 декабря 2027 года.
Таким образом, начало срока переносится с 1 января на 1 апреля следующего года.
Изменение введено Orden HAC/623/2026 и применяется к доходу за 2026 год, декларируемому в 2027 году.
Аренда недвижимости нерезидентом
Доход от аренды недвижимости, расположенной в Испании, облагается в Испании даже тогда, когда собственник является налоговым резидентом другой страны и получает арендную плату на иностранный счёт.
Нерезиденты ЕС и отдельных стран ЕЭЗ
Налоговые резиденты ЕС, Исландии, Норвегии и в соответствующих случаях Лихтенштейна могут при соблюдении требований учитывать расходы, непосредственно связанные с получением арендного дохода.
К таким расходам в зависимости от обстоятельств могут относиться:
проценты по финансированию;
IBI и определённые местные платежи;
страхование;
управление недвижимостью;
ремонт и содержание;
амортизация;
коммунальные расходы, оплаченные собственником;
другие документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с арендой.
Каждый расход необходимо проверить отдельно. Он должен быть связан с доходом, подтверждён документами и правильно распределён по периоду аренды.
Нерезиденты третьих стран
Для большинства налоговых резидентов стран вне ЕС и соответствующей части ЕЭЗ внутреннее испанское законодательство в общем случае предусматривает налогообложение валового арендного дохода без вычета расходов.
Поэтому одинаковая арендная плата может приводить к существенно разной налоговой нагрузке в зависимости от страны налогового резидентства собственника.
Если объект сдавался только часть года
Период необходимо разделить:
за дни аренды декларируется фактический арендный доход;
за дни, когда объект был пуст или использовался собственником, рассчитывается вменённый доход.
Новые сроки Modelo 210 для аренды в 2026–2027 году
Это одно из наиболее важных изменений.
Начиная с доходов от аренды за 2024 год, стало возможно группировать соответствующие доходы за календарный год и декларировать их ежегодно при соблюдении условий.
Арендный доход за 2025 год
При годовой группировке доход за 2025 год подавался с 1 по 20 января 2026 года.
Арендный доход за 2026 год
Если доходы 2026 года группируются за год, Modelo 210 необходимо подать:
с 1 по 20 апреля 2027 года.
При domiciliación платёж может оформляться с 1 по 15 апреля 2027 года.
Если доход декларируется отдельно
Для доходов, начисленных до сентября 2026 года включительно, при раздельной подаче продолжали применяться сроки первых 20 календарных дней апреля, июля, октября и января за соответствующий предыдущий квартал.
Для арендных доходов, начисленных начиная с октября 2026 года, применяется новый срок:
с 1 по 20 апреля следующего года.
Agencia Tributaria отдельно разъяснила эти переходные правила в связи с Orden HAC/623/2026. Официальные сроки Modelo 210.
Если недвижимость сдавалась в разные периоды, через разные платформы или принадлежит нескольким собственникам, перед подачей необходимо проверить возможность группировки доходов.
Что изменится в самой Modelo 210 с 2027 года
Для деклараций, подаваемых с 1 января 2027 года, вводятся дополнительные данные, связанные с недвижимостью.
В частности, предусмотрены:
детализация расходов по сдаваемой недвижимости;
указание количества дней аренды или нахождения объекта в распоряжении владельца;
указание доли участия собственника;
обновлённые правила для арендного и вменённого дохода.
Это означает, что владельцам необходимо заранее сохранять документы и вести учёт:
дней фактической аренды;
дней личного использования;
полученной арендной платы;
расходов по категориям;
долей каждого собственника;
периодов владения недвижимостью.
Продажа недвижимости нерезидентом
Если налоговый нерезидент продаёт недвижимость в Испании, возможный прирост капитала облагается IRNR.
В общем случае прирост рассчитывается как разница между стоимостью передачи и стоимостью приобретения с учётом предусмотренных законом расходов и корректировок.
В стоимость приобретения могут включаться
цена покупки;
налоги, уплаченные при приобретении;
нотариальные и регистрационные расходы;
комиссии;
стоимость документально подтверждённых инвестиций и улучшений.
Обычные расходы на обслуживание и текущий ремонт не всегда увеличивают стоимость приобретения. Необходимо различать mejora и reparación.
Если объект сдавался в аренду, при расчёте может учитываться установленная налоговым законодательством минимальная амортизация, даже если собственник фактически не заявлял её как расход.
Из стоимости продажи могут вычитаться
Некоторые расходы и налоги, непосредственно связанные с передачей недвижимости и оплаченные продавцом.
Расчёт необходимо проводить на основании договоров, счетов, налоговых документов и даты приобретения объекта.
Ставка налога на прирост капитала
Прирост капитала нерезидента от продажи испанской недвижимости в общем случае облагается по ставке 19%.
Официальный порядок расчёта приведён Agencia Tributaria.
Почему покупатель удерживает 3% стоимости недвижимости
Если продавец недвижимости является налоговым нерезидентом Испании, покупатель обязан удержать 3% от согласованной цены продажи.
Это не дополнительный налог в размере 3% и не окончательная сумма IRNR. Удержание является авансовым платежом в счёт налога продавца на прирост капитала.
Покупатель:
удерживает 3% цены;
перечисляет сумму в Agencia Tributaria;
подаёт Modelo 211;
передаёт продавцу подтверждение подачи.
Срок подачи Modelo 211 покупателем — один месяц с даты продажи.
Продавец затем рассчитывает фактический прирост капитала и подаёт Modelo 210.
Если удержанные 3% превышают окончательную налоговую обязанность, продавец может потребовать возврат разницы. Если удержанной суммы недостаточно, необходимо доплатить налог.
Срок Modelo 210 после продажи недвижимости
Modelo 210 по приросту капитала подаётся в течение трёх месяцев после окончания первого месяца, отсчитываемого с даты передачи недвижимости.
На практике сначала покупателю предоставляется месяц для перечисления 3% через Modelo 211, после чего продавец подаёт свою декларацию в установленный трёхмесячный период.
Пропуск срока может осложнить возврат удержанной суммы и привести к начислению доплат, процентов или санкций.
Какие ещё налоги платит нерезидент — владелец недвижимости
IBI
IBI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Его размер зависит от кадастровой стоимости и ставки муниципалитета.
IBI не заменяет IRNR. Даже если IBI полностью оплачен, у нерезидента может сохраняться обязанность подать Modelo 210.
Plusvalía municipal
При продаже, наследовании или дарении городской недвижимости может возникнуть муниципальный налог на увеличение стоимости земли.
Обязанность и расчёт зависят от вида сделки, периода владения и муниципальных правил.
Impuesto sobre el Patrimonio
Нерезидент может подпадать под налог на имущество в отношении активов и прав, находящихся в Испании.
Необходимо учитывать:
стоимость имущества;
возможные обязательства и долги;
государственный и применимый региональный минимум;
структуру собственности;
положения соглашений;
действующие региональные правила.
Налог солидарности с крупными состояниями
При значительной стоимости активов может возникнуть обязанность по Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas — ITSGF.
Этот налог анализируется совместно с Impuesto sobre el Patrimonio, поскольку между ними предусмотрено взаимодействие.
Распространённые ошибки нерезидентов
Считать, что пустая квартира не облагается налогом
За период личного использования или простоя может начисляться вменённый доход.
Ориентироваться на гражданство вместо налогового резидентства
Ставка 19% или 24% определяется не паспортом владельца, а его налоговым резидентством и применимыми нормами.
Использовать старые ежеквартальные сроки
Правила подачи арендного дохода менялись с 2024 года и дополнительно изменяются для доходов 2026 года, подаваемых в 2027 году.
Вычитать расходы без права на это
Возможность учитывать расходы зависит от страны резидентства и характера затрат.
Подавать одну Modelo 210 за всех собственников
При долевой собственности каждый нерезидент обычно декларирует свою долю отдельно, если специальное правило не предусматривает иное.
Забыть о периоде без аренды
Если квартира сдавалась только часть года, за оставшиеся дни может рассчитываться вменённый доход.
Считать удержание 3% окончательным налогом
После продажи продавец всё равно должен рассчитать прирост капитала и подать Modelo 210.
Не подтвердить расходы документами
Без договора, factura, банковского подтверждения и связи расхода с доходом Agencia Tributaria может исключить его из расчёта.
Какие документы потребуются
В зависимости от ситуации рекомендуем подготовить:
NIE/NIF владельца;
паспорт и сертификат налогового резидентства;
escritura de compraventa;
recibo IBI с valor catastral;
долю каждого собственника;
договоры аренды;
сведения о днях аренды и личного использования;
подтверждения полученной оплаты;
счета и банковские документы по расходам;
документы о покупке и улучшениях;
документы о налогах и расходах при приобретении;
escritura продажи;
подтверждение Modelo 211 и удержания 3%;
ранее поданные Modelo 210;
уведомления Agencia Tributaria.
Когда особенно нужна предварительная проверка
Индивидуальный анализ рекомендуется, если:
Modelo 210 ранее не подавалась;
объект принадлежит нескольким нерезидентам;
собственник изменил страну налогового резидентства;
квартира сдаётся туристам или через платформы;
есть расходы на ремонт, ипотеку или управление;
объект часть года сдавался, а часть года использовался лично;
планируется продажа недвижимости;
необходимо вернуть часть удержанных 3%;
получено требование Agencia Tributaria;
срок подачи уже пропущен;
одновременно возникают IRNR, Patrimonio или ITSGF.
Нужно рассчитать IRNR или проверить Modelo 210?Отправьте информацию об объекте, стране налогового резидентства и способе его использования. Записаться на налоговую консультацию
Как Atanesov Petrova помогает нерезидентам
Команда Atanesov Petrova сопровождает иностранных собственников и инвесторов по вопросам:
определения налогового статуса;
расчёта и подачи Modelo 210;
налогообложения аренды;
расчёта вменённого дохода;
проверки допустимых расходов;
налога при продаже недвижимости;
возврата излишне удержанных 3%;
Impuesto sobre el Patrimonio и ITSGF;
применения соглашений об избежании двойного налогообложения;
ответов на требования Agencia Tributaria;
комплексного юридического сопровождения операций с недвижимостью.
Более 10 лет мы работаем из Барселоны с международными клиентами из Испании и других стран ЕС, США, Канады, Великобритании, ОАЭ, России, Украины, Беларуси, Казахстана, Грузии, Сербии, Кипра, Турции и других стран.
Консультации и сопровождение доступны онлайн и по всей Испании на русском, испанском, английском, украинском и каталонском языках.
Часто задаваемые вопросы по теме: налоги в Испании для нерезидентов
Должен ли нерезидент платить налог, если квартира не сдаётся?
Да, у физического лица может возникнуть IRNR с вменённого дохода за период, когда городская недвижимость пустовала или использовалась владельцем.
Когда подавать Modelo 210 за 2026 год?
Срок зависит от вида дохода. Вменённый доход за 2026 год декларируется с 1 апреля по 31 декабря 2027 года. Сгруппированный арендный доход за 2026 год — с 1 по 20 апреля 2027 года.
Можно ли нерезиденту вычесть расходы на аренду?
Такая возможность предусмотрена для определённых налоговых резидентов ЕС и ЕЭЗ при соблюдении условий. Для большинства резидентов третьих стран налог рассчитывается с валового дохода без вычета расходов.
Что происходит с удержанными при продаже 3%?
Эта сумма засчитывается в счёт налога на прирост капитала. Если она превышает окончательный налог, нерезидент может запросить возврат разницы.
Проверить налоги нерезидента в Испании
IRNR зависит не только от стоимости недвижимости или размера аренды. Значение имеют страна налогового резидентства, доля собственности, кадастровая стоимость, дни аренды, расходы, период владения и применимое международное соглашение.
Мы поможем определить обязательства, проверить расчёт и подготовить Modelo 210 с учётом правил 2026–2027 года.
Обратите внимание: налоговая политика и требования в Испании могут изменяться. Важно следить за последней информацией из официальных источников. Обновления по данной теме вы можете найти на официальном сайте министерства экономического развития Испании по данной ссылке: https://portal.mineco.gob.es/en-us/Pages/index.aspx и в Agencia Tributaria.
Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую или налоговую консультацию. Правила, ставки и сроки необходимо проверять применительно к конкретному виду дохода и налоговому периоду.
Материалы по теме:
