Налоги нерезидента на недвижимость в Испании: IRNR, plusvalía и 3% retención
- 7 дней назад
- 4 мин. чтения
Налоги нерезидента на недвижимость в Испании в 2026 году: что реально важно инвестору
Покупка недвижимости в Испании — это не только:
инвестиция;
ВНЖ;
аренда;
Golden Visa.
Для нерезидента это ещё и:
IRNR;
modelo 210;
plusvalía municipal;
IBI;
3% retención при продаже;
международные налоговые риски.
Именно здесь иностранные инвесторы чаще всего допускают ошибки:
не подают modelo 210;
неправильно рассчитывают IRNR;
не учитывают plusvalía;
теряют деньги на retención;
не анализируют налоговое резидентство.
В 2025–2026 годах AEAT значительно усилила:
cross-check налогов;
AML/KYC scrutiny;
контроль зарубежных владельцев;
анализ международных переводов;
контроль luxury real estate.
Особенно это касается:
affluent-инвесторов;
владельцев нескольких объектов;
Golden Visa holders;
нерезидентов из РФ, ОАЭ, Израиля и других стран.
Налоги нерезидента на недвижимость в Испании обычно включают IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), IBI, возможную plusvalía municipal и 3% retención при продаже объекта нерезидентом. Для большинства нерезидентов ключевые формы — modelo 210 и modelo 211. Ошибки в расчётах или неподача деклараций могут привести к штрафам и налоговым рискам.
Кто считается нерезидентом для целей налогообложения
Это один из самых важных вопросов.
Наличие:
недвижимости;
Golden Visa;
NIE;
банковского счёта;
⚠️ не делает человека автоматически налоговым резидентом Испании.
Основные критерии налогового резидентства:
более 183 дней;
центр экономических интересов;
habitual residence;
семья в Испании.
Основание:
Ley IRPF;
практика AEAT.
Что такое IRNR
IRNR — это: Impuesto sobre la Renta de No Residentes
Основной закон:
Real Decreto Legislativo 5/2004.
IRNR применяется к:
доходам нерезидента;
испанской недвижимости;
аренде;
продаже объекта;
imputación de rentas.
Modelo 210: самая важная декларация для нерезидента
Это ключевая форма для большинства иностранных владельцев недвижимости.
Когда подаётся modelo 210
Обычно:
при аренде;
при imputación de renta;
при продаже;
при отдельных испанских доходах.
Главная ошибка инвесторов
Очень многие нерезиденты:
вообще не знают про modelo 210;
считают, что налог возникает только при аренде.
⚠️ Это опасное заблуждение. Даже при отсутствии аренды может возникать:
imputación de renta inmobiliaria.
Что такое imputación de renta
Если нерезидент владеет недвижимостью в Испании и:
не сдаёт её;
использует для себя;
может возникать условный налоговый доход. Именно для этого часто подаётся:
modelo 210.
Ставки IRNR в 2026 году
Для большинства нерезидентов:
Категория | Ставка |
ЕС/ЕЭЗ (с обменом информацией) | обычно 19% |
Большинство остальных нерезидентов | обычно 24% |
⚠️ Важно! Ставка зависит от:
от типа дохода;
структуры;
международных соглашений.
Налоги при аренде недвижимости
Если нерезидент сдаёт объект:
возникает IRNR;
требуется декларация;
анализируются расходы.
Важное различие
ЕС/ЕЭЗ
В ряде случаев могут учитываться определённые deductible expenses.
Не-ЕС
Для многих нерезидентов режим менее благоприятен.
3% retención при продаже недвижимости
Это один из самых важных и misunderstood механизмов.
Что такое 3% retención
При продаже недвижимости нерезидентом покупатель обычно удерживает:
👉 3% от цены продажи
и перечисляет сумму в AEAT.
Основание:
RDL 5/2004;
modelo 211.
Почему это делается
Это не отдельный “штраф”.
Это: гарантия уплаты возможного налога нерезидентом.
Modelo 211
Покупатель:
декларирует удержание;
перечисляет 3% в AEAT.
Может ли продавец вернуть часть суммы
Да, если:
фактический налог ниже удержания;
убыток;
нет taxable gain;
правильно оформлены документы.
⚠️ Но здесь очень часто допускаются ошибки.
Plusvalía municipal: что это такое
Это отдельный муниципальный налог.
Полное название: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Когда возникает plusvalía
Обычно:
при продаже;
наследовании;
дарении городской недвижимости.
Почему plusvalía стала особенно сложной
После решений Tribunal Constitucional система расчёта неоднократно менялась.
Сейчас:
расчёт зависит от:
срока владения;
кадастровой стоимости;
метода расчёта;
роста стоимости.
⚠️ Во многих случаях требуется индивидуальный анализ.
IBI: базовый налог на недвижимость
IBI:
ежегодный муниципальный налог;
аналог property tax.
Размер зависит:
от municipio;
valor catastral;
типа недвижимости.
Почему IBI важен для нерезидента
Потому что:
долги по IBI могут всплыть при продаже;
проверяются нотариусом;
могут осложнить сделки.
Golden Visa и недвижимость: налоговые ошибки
Для Golden Visa holders особенно опасны:
отсутствие modelo 210;
неучтённая аренда;
ошибки в ownership structure;
отсутствие анализа Patrimonio;
проблемы с IRNR;
mixed personal/business flows.
Налоговое резидентство и недвижимость
Очень распространённый миф: 👉 “если у меня есть недвижимость — я автоматически налоговый резидент”.
Это не так. Но недвижимость:
усиливает налоговые связи;
может использоваться AEAT как фактор анализа.
Patrimonio и ITSGF для affluent-инвесторов
Для wealthy owners могут быть актуальны:
Impuesto sobre el Patrimonio;
ITSGF (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas).
Особенно при:
luxury property;
multiple assets;
международной структуре владения.
Частые ошибки нерезидентов
Ошибка №1: не подавать modelo 210
Самая частая проблема.
Ошибка №2: считать, что налогов нет без аренды
Очень опасное заблуждение.
Ошибка №3: не учитывать 3% retención
Многие продавцы узнают об этом слишком поздно.
Ошибка №4: игнорировать plusvalía municipal
Особенно при luxury real estate.
Ошибка №5: смешивать personal/business ownership
Усиливает:
AML risks;
налоговые вопросы;
проблемы при продаже.
Ошибка №6: не анализировать международные последствия
Особенно:
CRS;
double taxation;
ownership structures.
Что важно проверить перед покупкой или продажей
Перед сделкой желательно провести полноценный налоговый аудит.
Проверить:
IRNR;
modelo 210;
plusvalía;
IBI;
Patrimonio;
ITSGF;
3% retención;
ownership structure;
налоговое резидентство;
CRS/AML risks.
Когда консультация особенно важна
Консультация обязательна, если:
объект > €500k;
есть Golden Visa;
несколько объектов;
структура через компанию;
международные активы;
инвестор нерезидент;
есть аренда;
планируется продажа.
Налоги нерезидента на недвижимость в Испании (FAQ)
Нужно ли платить налоги нерезиденту без аренды?
Во многих случаях — да, через imputación de renta.
Что такое modelo 210?
Основная декларация IRNR для многих нерезидентов.
Что такое 3% retención?
Удержание при продаже недвижимости нерезидентом.
Можно ли вернуть часть retención?
Во многих случаях — да, при правильном расчёте.
Что опаснее всего для нерезидента?
неподача modelo 210;
ошибки в продаже;
plusvalía;
ownership structure.
Вам может быть полезно:
⚠️ ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ
Информация основана на:
Real Decreto Legislativo 5/2004;
Ley IRNR;
практике AEAT;
официальных источниках:
Каждый кейс нерезидента требует индивидуального анализа:
налогового резидентства;
ownership structure;
недвижимости;
международных активов;
продажи или аренды объекта.
Материал подготовлен юристами и адвокатами Atanesov Petrova, специализирующимися на международном налоговом праве, недвижимости и сопровождении инвесторов в Испании.
